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購房需關注四大焦點
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核心提示: 房子是關乎老百姓生活之根本,始終牽動著無數消費者的神經。而正是由于房子的重要性和特殊性,在房屋交易日趨頻繁的環境下,房地產市場的買賣糾紛不斷涌現,因個人征信無法按揭、交納訂金后樓盤遲遲不開售、房屋質量問題頻出、樓盤逾期交房等接連成為觸發市場糾紛的焦點。

房子是關乎老百姓生活之根本,始終牽動著無數消費者的神經。而正是由于房子的重要性和特殊性,在房屋交易日趨頻繁的環境下,房地產市場的買賣糾紛不斷涌現,因個人征信無法按揭、交納訂金后樓盤遲遲不開售、房屋質量問題頻出、樓盤逾期交房等接連成為觸發市場糾紛的焦點。為此,本期《房產周刊》,我們整理了樓市中近段時間的經典購房案例,供置業者借鑒。

西江日報記者 戴福鈿

焦點一:個人征信

記者采訪發現,近段時間,在購房過程中,有不少購房者因個人征信無法貸款,從而為自身帶來了程度不一的損失。黎安便是其中之一。

據悉,今年3月,黎安看中了一套一手房源,并于上周三向房企交齊首期房款。簽訂《商品房買賣合同》后,她在銷售員的要求下到指定銀行打印征信報告。然而,令她沒想到的是,近兩年,她信用卡已累計逾期還款7次,每次欠款額度為1元至10元不等。

“因為我的征信記錄已經超過銀行貸款審批規定的次數,所以該行拒絕了我的貸款申請。”提及此事,黎安尤為著急。她認為,她并非惡意欠款,且每次欠款的額度較低,若因此而被剝奪按揭的資格,著實不公平。然而,記者了解到,一般來說,銀行有規定,如果申請人的信用卡及貸款有連續3 次或累計6次逾期記錄便不能申請貸款。

她告訴記者,積蓄已基本用于交納首期房款,并沒能力一次性付清購房款。如今,她已與房企簽署購房合同且交了首期房款,若她的房貸申請被拒,那就意味著她將面臨全額購房的可能。經過多番奔跑,她最終找到愿意做按揭的銀行,不過,卻需交納 2000元的保險費或者購買相應的理財產品。

對此,法律人士提醒,在購買房屋前,消費者應及時全面了解自己的個人征信狀況,以免造成不必要的損失。此外,買賣雙方亦可在購房合同中就房貸進行詳細的約定,以明確貸款拒貸的責任,降低雙方的交易風險。

焦點二:購房訂金

近年來,不少樓盤在開盤前都會傾向于以認籌的方式吸納意向購房者。即認籌時,項目實際還沒開售。房企為了在開盤前蓄客,推出認籌可享受開盤置業優惠的營銷策略,從而吸引意向購房者進行登記,并收取一定的認籌金。不過,因房企收取訂金時普遍沒與消費者簽訂相關的協議,因此,近年來,樓市中不時出現因購房訂金問題而產生的糾紛。

近日,市民妮妮爆料稱,她于去年底向意向樓盤交了5萬元購房訂金,但至今其所看中的樓房仍未開售。“接待我們的銷售員稱,該棟樓原計劃在2018年 10月開盤,開盤前交訂金的話,可以在開盤當天優先選房。”為了能買到心水單元,她便交了訂金,并收到房企出具的收據,但沒有與其簽訂相關協議,對于樓房開盤日期以及未購房何時退還訂金等細節,亦沒有明確的條款約束。如今,距離她交納訂金的日期已過去近半年,該樓房仍未開售,著實令她焦慮不已。

記者了解到,在《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中有明確規定,未取得預售許可的商品住房項目,房地產開發企業不得進行預售,不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變變相收取定金、預定款等性質的費用。取得預售許可的商品住房項目,房地產開發企業要在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格,并嚴格按照申報價格,明碼標價對外銷售。

律師陳艷玲認為,所謂購房訂金,就是開發商在樓盤正式銷售前,通過優先選房、享受開盤價格優惠等方式,吸引有購房意向的購房者預先交納認籌金。進行認籌時,購房者一般需先填寫個人買房資料,并交納一筆認籌金,是購房者買房誠信意愿的一種表達,不具備法律屬性,也不具備擔保、懲罰性質。在購房者不愿購房的情況下,開發商沒有資格扣留購房者的認籌金。“交購房訂金時,購房者最好與房企簽署相關的書面協議,約定項目銷售以及訂金退還的期限,以保障消費者權益。”陳艷玲如是稱。

焦點三:房屋質量

伴隨著外來品牌房企的涌入,以及房企建筑標準和品質的不斷成熟,近年以來,肇慶的人居品質以及房屋質量明顯提升。然而,在此過程中,不乏有樓盤仍存有質量問題。而作為居民一大宗消費品,房屋質量亦是購房者在看房以及房屋交付過程中需著重關注的問題。

記者梳理了近兩年樓市投訴熱點發現,有關房屋質量的投訴并不鮮見,當中,或是房屋出現較多的空鼓及裂縫,或是房屋有較為明顯的滲水、漏水現象,或是陽臺防護玻璃爆裂,甚至是樓棟出現嚴重的傾斜等,著實令業主們防不勝防。

對此,業內人士建議,在買房的時候盡量選擇有口碑的房企項目;其次,買房時多看、多比較;第三,盡量實地看看項目的現房,有條件的可向已經入住的居民了解樓房以及小區的情況;再者,買房時要多留心,對于置業顧問提及的一些模棱兩可的項目信息要多注意。

對于房屋質量問題,廣東科業律師事務所主任律師韓偉華表示,如果是一般的房屋質量問題,購房者可要求發展商根據房屋保修協議進行維修或承擔維修費用。但是,如果房屋主體結構質量經核驗屬不合格,或者因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的,購房者可以退房(請求解除購房合同)和要求賠償損失。

具體而言,根據《商品房買賣合同糾紛解釋》第十三條,因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。交付使用的房屋存在質量問題,在保修期內,出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

同時,商品房依照規定交付使用后,買受人認為主體結構質量不合格的,依照《城市房地產開發經營管理條例》及《商品房銷售管理辦法》規定,買受人可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,買受人有權解除合同,并請求賠償損失。

焦點四:交樓日期

樓盤延遲交樓并非新鮮事,近年來,因樓盤延遲交樓而與業主產生糾紛的現象時有發生。因此,作為樓市關注的焦點,樓盤交樓的日期亦越來越受到購房者的重視。

上個月,到肇慶工作已有十余年的阿強告訴記者,他換房過程中就遭遇到樓盤延期8個多月仍未交付的情況,著實令他焦心。據介紹,阿強原購買了一套兩房單元,孩子出生后,因父母過來幫忙帶孩子,居住空間顯得狹窄,他便產生了換房的念頭。

去年2月,他看中了另一小區的一套四房單元,戶型闊綽不說,房價亦低于周邊樓盤。在與家里人商量后,當月他便借錢向該樓盤交納了首期房款,并將原先居住的房子掛牌出售,以房換房。按照雙方簽署的購房合同,該樓房定于2018年6月交付。然而,令他沒想到的是,該房屋交付日期一拖再拖,直到 2019年2月,該房屋仍未交付。

就延期交房的維權問題,廣東余黎張律師事務所律師黎展雄表示,若開發商無故逾期交房,購房者可以根據商品房買賣合同和相關法律、法規的規定,要求開發商承擔逾期交房的違約責任。

黎展雄認為,購房者如果遇到延期交房糾紛,首先應該與開發商進行協商,確定交房時間和雙方均認可的補償數額,畢竟取得房屋是購房者的目的;如果雙方協商不成,購房者可依法向相關部門投訴,以及向法院提起訴訟,或根據房屋買賣合同約定向仲裁機構申請仲裁,要求開發商支付逾期交房的違約金,也可根據法律規定及合同約定解除房屋買賣合同。如果約定的違約金低于造成的損失,購房者可主張以違約造成的損失確定違約金數額。購房者對造成的損失負有舉證責任(須提供實際造成的損失高于約定違約金的證據)。

此外,我國《建筑法》亦有規定,建筑工程竣工經驗收合格后方可交付使用,未經驗收或驗收不合格的,不得交付使用。如果開發商違反相關法律規定或未達到購房合同約定交付使用的條件要求業主收樓的,業主有權拒絕收樓,并通過法律途徑維護自身合法權益。

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